Najczęściej zadawane pytania

Na czym polega zarządzanie nieruchomością?

Definicję zarządzania nieruchomością zawarta została  w art. 184b Ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności:

1) właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;

2) bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;

3) właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego;

4) bieżące administrowanie nieruchomością;

5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;

6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Administrowanie polega przede wszystkim na wykonywaniu określonej części zadań z zakresu zarządzania nieruchomościami na rzecz danej wspólnoty mieszkaniowej, szczegółowy zakres takich obowiązków i związanych z nimi kompetencji powinna określać umowa o administrowanie zawarta pomiędzy podmiotem świadczącym takie usługi, a wspólnotą.

 

Świadczenie samych usług opisanych powyżej należy odróżnić od znacznie szerszego katalogu kompetencji i uprawnień wynikających z przyjętego w danej wspólnocie sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z ustawą o własności lokali, zarząd może zostać powierzony osobie fizycznej lub prawnej (zarządca) lub być sprawowany bezpośrednio przez właścicieli lokali wybranych w drodze uchwały wspólnoty (zarząd właścicielski). Tak wybrany zarząd (zarządca) może wykonywać czynności zwykłego zarządu, w których zakresie zawiera się pojęcie administrowania, samodzielnie, lub powierzyć je w drodze wspominanej wcześniej umowy o administrowanie innemu podmiotowi. Kompetencje zarządu (zarządcy) mają jednak charakter samoistny, wynikający wprost z przepisów ustawy o własności lokali. W przypadku administratora zakres ten zazwyczaj ograniczony jest do katalogu czynności wskazanych w umowie, a ich wykonywanie odbywa się pod nadzorem zarządu (zarządcy).

Obowiązek posiadania licencji zarządcy nieruchomości został zniesiony z dniem 1 stycznia 2014 r. Od tego czasu nie są przeprowadzane stosowne egzaminy zawodowe i nie wydaje się nowych licencji. Pomimo tego, przy wyborze zarządcy warto kierować się jego doświadczeniem, a także pamiętać, że każdy podmiot świadczący usługi zarządzania nieruchomościami zobowiązany jest do ubezpieczenia się od odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości na kwotę stanowiącą równowartość co najmniej 50000 euro.

 

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, w sytuacji gdy w nieruchomości dojdzie do wyodrębnienia i przeniesienia własności pierwszego lokalu na rzecz nowego właściciela (osoby lub podmiotu innego niż właściciel pozostałej, niewyodrębnionej jeszcze części). Jest to więc zdarzenie, które występuje niejako samoczynnie i nie wymaga dopełnienia żadnej administracyjnej procedury czy składania wniosków. W przypadku nowopowstających budynków, do sytuacji tej dochodzi zwykle podczas ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu sprzedawanego przez dewelopera.


Pomimo tego faktu, zarządca powinien pamiętać o dopełnieniu wielu formalności związanych z faktem powstania nowej wspólnoty, takich jak nadanie jej numeru NIP, uzyskanie wpisu do rejestru REGON czy założenie rachunku bankowego.

Zgodnie z art. 16 Ustawy o własności lokali, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż 3, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.


Do funkcjonowania takiej wspólnoty stosuje się wiec przepisy takie jak w przypadku nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych. Z kolei duża wspólnota mieszkaniowa, czyli taka w której istnieją co najmniej 4 lokale, podlega regulacji ustawy o własności lokali. Różnica ta ma kluczowe znaczenie w kontekście sposobu podejmowania decyzji we wspólnocie. W małej wspólnocie podejmowanie decyzji w zakresie zwykłego zarządu wymaga zgody właścicieli dysponujących większością udziału w nieruchomości. Decyzje przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają zaś zgody wszystkich właścicieli. W dużej wspólnocie do podejmowania czynności zwykłego zarządu umocowany jest zarząd lub zarządca, a podjęcie decyzji przekraczającej zakres zwykłego zarządu wymaga zgody właścicieli dysponujących większością udziałów w nieruchomości wspólnej, wyrażonej w formie uchwały.

Koszt ten jest ustalany zwykle w formie stawki naliczanej od metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokali. Każda nieruchomość ma jednak swoja odrębną specyfikę i wymagania, które wiążą się z często bardzo odmiennym zakresem obowiązków, dlatego jest on zawsze ustalany indywidualnie.

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W praktyce oznacza to, że częścią wspólną będą wszelkiego rodzaju elementy budynku oraz instalacje lub ich części, których znaczenie funkcjonalne wykracza poza wykorzystanie na potrzeby danego lokalu. Bez wątpienia do tej kategorii można zaliczyć np. klatki schodowe, windy, dach, elementy elewacji czy też wspólny teren zielony wokół budynku znajdujący się na działce wspólnoty. Często w praktyce problematyczne okazuje się jednak jednoznaczne wyodrębnienie granicy pomiędzy częścią wspólną, a indywidulaną własnością instalacji wodnych, kanalizacyjnych, gazowych czy centralnego ogrzewania. Bez wątpienia elementy instalacji, które służą do zaopatrywania w media wielu lokali, czyli np. piony wodne, będą wchodzić w skład części wspólnej nieruchomości. Szczegółowe określenie tego, gdzie kończy się część wspólna, zależy jednak często od technicznej specyfiki danej instalacji i wymaga niekiedy posiłkowania się bogatym orzecznictwem sądów powszechnych w podobnych sprawach. Bardziej szczegółowej analizy wymaga w tym kontekście także ustalenie statusu balkonów i tarasów w budynku, które są przeznaczone do wyłącznego użytku poszczególnych lokali. Zgodnie z aktualnym orzecznictwem  bez wątpienia wskazać można, że te elementu balkonów i tarasów, które maja znaczenie z perspektywy konstrukcji i utrzymania całego budynku (np. części balkonów stanowiące elementy elewacji lub tarasy stanowiące części dachu w zakresie hydroizolacji), będą stanowiły część wspólną nieruchomości.

Zapewniamy mieszkańcom bieżący kontakt telefoniczny i mailowy, zarówno z naszym biurem jak i z bezpośrednim administratorem Państwa budynku. Dane kontaktowe do naszego biura znajdziecie Państwo na naszej stronie w zakładce Kontakt. Dane kontaktowe do bezpośredniego administratora budynku znajdziecie Państwo zawsze na tablicy ogłoszeń.

Podstawowy zakres obowiązkowych przeglądów technicznych został określony w art. 62 Ustawy prawo budowlane. W przypadku większości budynków mieszkalnych wielorodzinnych, obejmuje on coroczne przeglądy stanu technicznego elementów budynku (tzw. przegląd budowlany), przegląd przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych oraz kontrolę instalacji gazowej. 


W okresach pięcioletnich wykonywać należy także przeglądy budowlane o rozszerzonym zakresie, polegające na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia, oraz przeglądy polegające na badaniu instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów (tzw. przegląd elektryczny). 


W przypadku nowoczesnych budynków wyposażonych w bardziej rozbudowane instalacje, takie jak systemy oddymiania czy urządzenia ochrony przeciwpożarowej, konieczne może być także wykonywanie innych okresowych przeglądów, na podstawie odrębnych przepisów. W przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2 konieczne może być wykonywanie niektórych z w/w przeglądów w okresach półrocznych.

Jeżeli nabyli Państwo lokal w zarządzanym lub administrowanym przez nas budynku, drogą mailową (info@firmarenoma.pl), pocztową lub podczas wizyty w naszym biurze należy przedstawić nam następujące dokumenty i informacje:

  • kserokopię części aktu notarialnego ustanawiającego przeniesienie własności, w zakresie umożliwiającym ustalenie: daty przeniesienia własności, danych sprzedającego i kupującego, dokładnej liczby i numerów porządkowych wszystkich nabytych lokali i pomieszczeń przynależnych wraz z udziałami w prawie ich własności;
  • dane kontaktowe właściciela lokalu (mail, telefon oraz adres do korespondencji, jeżeli jest inny niż adres lokalu);
  • podpisany przez obie strony protokół zdawczo-odbiorczy zawierający spisane stany liczników i datę przekazania lokalu;
  • oświadczenie o liczbie osób zamieszkałych lokalu;
  • oświadczenie o rodzaju prowadzonej działalności w przypadku lokalu użytkowego.

Na tej podstawie przygotujemy dla Państwa pierwsze naliczenie opłat i przekażemy wszelkie niezbędne informacje związane z funkcjonowaniem wspólnoty i użytkowaniem lokalu.

Uchwałę właścicieli lokali uważa się za podjętą w sytuacji gdy za uchwałą zagłosuje większość właścicieli lokali obliczana według ich udziałów w nieruchomości wspólnej, tj. w sytuacji kiedy za uchwałą zagłosuje właściciele, których łączny udział wynosi więcej niż 50% sumy udziałów w nieruchomości wspólnej. Uchwały wspólnoty mogą być podejmowane na zebraniu właścicieli lokali, w trybie indywidualnego zbierania głosów lub w tzw. trybie „mieszanym” łączącym dwa powyższe sposoby.

Zgodnie z art. 25 Ustawy o własności lokali każdy właściciel ma prawo zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej do sądu. Podstawą takiego zaskarżenia może być jej niezgodność z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub inne naruszenie interesów właściciela lokalu. Termin na złożenie stosownego powództwa to 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu wspólnoty, lub alternatywnie, 6 tygodni od daty otrzymania powiadomienia o podjęciu danej uchwały, jeżeli głosowanie  odbywało się w trybie indywidualnego zbierania głosów. Sądem do którego należy wnieść stosowne powództwo jest Sąd Okręgowy właściwy dla siedziby danej wspólnoty mieszkaniowej.

Zaliczki na koszty zużycia poszczególnych mediów ustalane zwykle są na podstawie wcześniejszych historycznych zużyć dla danego lokalu, średnich zużyć w danym budynku lub na podstawie innych szczegółowych zasad przyjętych w danej wspólnocie mieszkaniowej. Każdy właściciel może jednak indywidualnie określić normy zużycia danego rodzaju mediów przyjmowane do ustalenia wysokości zaliczki dla swojego lokalu. W tym celu prosimy o kontakt z administratorem Państwa nieruchomości lub z naszym biurem pod nr tel. 12 63 40 051 bądź mailowo pod adresem info@firmarenoma.pl

Saldo Państwa opłat można zweryfikować poprzez platformę LokaleNet, po zalogowaniu się na swoje konto użytkownika. Jeżeli nie dysponujecie Państwo danymi do logowania lub zostały one zagubione, prosimy o kontakt z naszym biurem w tej sprawie. Informację o stanie salda można uzyskać także telefonicznie, drogą mailową lub poprzez bezpośrednią wizytę w naszym biurze.

Masz dodatkowe pytania? Skontaktuj się z nami.